Своє чергове засідання на тему: «Іпотека в Україні 2021:бажане і реальне» Клуб банкірів провів 11червня спільно з  Національним інститутом стратегічних досліджень.

Важливість і необхідність подальшого розвитку іпотеки в Україні важко переоцінити, адже, можливо, як не один інший банківський продукт, саме вітчизняна іпотека зазнала стрімких злетів і гучних та болісних падінь. Тому зовсім невипадково поділитися своїм баченням стану справ в іпотеці нинішнього року зібралося дуже фахове товариство: керівники провідних вітчизняних банків, відомі вчені-економісти, оцінювачі, тощо.   

    А відкрив представницьку зустріч заступник директора Національного інституту стратегічних досліджень, доктор економічних наук Ярослав Жаліло, який зазначив, що проблема іпотеки синтетична що має багатоваріантний вплив на економіку та суспільство, є продуктом синергії багатьох наукових і прикладних напрямів економіки. Зокрема, має соціальний вимір, територіальний вимір, тісно пов’язана з молодіжною політикою держави, процесами детінізації економіки, одночасно зачіпає інтереси банків, забудовників, позичальників та держави в цілому. Серед ключових проблем, що негативно впливають на динаміку розвитку іпотечного ринку в Україні, спікер виділив, зокрема, доволі високі ставки іпотечних кредитів та тривалий термін повернення позик, протягом якого процентні ставки та рівень доходу позичальників може суттєво змінюватись, що викликає справедливе занепокоєння клієнтів.

   У своїй вітальній промові Голова Ради Клубу банкірів Людмила Мостова висловила подяку за приєднання до фахової дискусії представників банків, що раніше не брали в ній участі, та зазначила, що сьогоднішнє обговорення проблем іпотечного кредитування – не останнє, натомість наступна зустріч буде присвячена юридичним аспектам розвитку іпотечного ринку в Україні.

    Далі слово було надано директору департаменту роздрібних ризиків Райффайзенбанку Ользі  Соловйовій з Райффайзенбанка Аваль .У своєму виступі вона наголосила:  «На сьогоднішній день банки зіштовхнулись з рядом стримуючих факторів розвитку іпотечного кредитування в Україні. До них відносяться прогалини в законодавчих нормах, судових практиках та механізмах їх реалізації. Мораторій на стягнення валютної іпотеки, довготривалі судові процеси по іпотечним суперечкам, можливість прописки неповнолітніх дітей в об’єктах застави без дозволу кредитора, високі ризики кредитування на первинному ринку іпотеки (ризик банкрутства забудовника, можливі шахрайські дії з боку забудовника та клієнта) – все це створює негативні фінансові наслідки для банку та збільшує фінансові збитки.

   Вдосконалення механізму мінімізації ризиків може бути досягнуто за рахунок внесення наступних змін:

  Впровадження обов’язкової реєстрації всіх мешканців в іпотечних квартирах та будинках через ЦНАП, який перевіряє дані в реєстрі майнових прав та направляє запит на дозвіл реєстрації кредитору

   Фіксація на законодавчому рівні відповідальності боржника за порушення умов договору перед кредитором та механізму реалізації прав кредитора (судова та виконавча системи)

    Врегулювання на законодавчому рівні питань кредитування майнових прав, де буде передбачено гарантований захист прав кредиторів 

   Відміна мораторію на стягнення валютної іпотеки

   Всі ці пропозиції направлені на зменшення ризиків в новому іпотечному кредитуванні, спрощення реалізації заставного майна (в тому числі через судові позиви) та зменшення дефолтів по існуючому портфелю іпотечних кредитів.

  Інші перешкоди в збільшенні ринку нового іпотечного кредитування відносяться до Порядку здешевлення іпотечних кредитів. Ускладнені норми значно скорочують можливості отримання державної підтримки громадянами та збільшують операційні витрати кредиторам.

   Жорсткі умови щодо площі об'єкта застави та періоду прийняття в експлуатацію будинку потребують перегляду, а саме скасування норми 50 кв.м. на 1-2х членів сім'ї +20 кв.м. на кожного наступного при отриманні нового житла та збільшення періоду прийняття в експлуатацію будинку до 10 років. Доцільним вважаємо і збільшення максимальної суми іпотечного кредиту з 2 млн грн до 5 млн грн. Ці зміни дозволять громадянам обрати більш відповідний своїм потребам об’єкт нерухомості відповідно до своїх фінансових можливостей.

   Банки повинні мати можливість точно та безпомилково встановити всі дозволені до програми категорії громадян, їх офіційні доходи та зобов'язання для зменшення операційних витрат та закладених ризиків.      Наразі, клієнт повинен підтвердити відповідність критеріям програми великою кількістю довідок, які можуть бути сфальсифіковані, або надані не повною мірою. В той же час позичальник позбавляється права на отримання державної підтримки після виявлення недостовірної інформації, та зобов’язаний повернути Фонду отриману державну підтримку. Пункт створює для банків негативні фінансові наслідки у вигляді надмірної фінансового навантаження (як наслідок втрати кредитоспроможності) клієнта. Бажаним для банку є вільний та автоматизований доступ до державних реєстрів (наприклад ДРОРМ, Державного реєстру фізичних осіб – платників податків та інших). Зменшення паперових довідок зменшить операційне навантаження банку та виключить шахрайські дії з довідками, забезпечить достовірність інформації в короткий час.

    В Порядок здешевлення іпотечних кредитів закладена можливість відшкодування відсотків в залежності від індексу UIRD. Для можливості вибору клієнтом умов кредитування, необхідно передбачити компенсаторний механізм для фіксованої ставки на іпотечне кредитування.-вважає Ольга Соловйова,

   Доповідь голови правління «Мегабанку» Олексія Яценка була присвячена проблемам реалізації урядової програми «Доступна іпотека 7%», то яких спікер відносить: орієнтацію переважно на вторинний ринок, що суперечить одному з ключових завдань Програми (стимулювання будівництва), невідповідність більшості договорів із забудовниками параметрам Програми, побоювання позичальників щодо термінів припинення дії Програми, неможливість стягнення банками заставного майна, що є єдиним житлом.

Володимир Чорненький, директор департаменту роздрібного бізнесу «Правекс-банку», у своєму виступі підкреслив розбалансованість іпотечного ринку в Україні, що проявляється у домінуванні кредитів на купівлю житла на вторинному ринку та мінімальній частці іпотечних кредитів у загальній сумі кредитного портфелю. Також, на думку спікера, зниження іпотечних ставок неможливе без відповідного зниження вартості банківських пасивів.    А Голова правління Агентства по рефінансуванню житлових кредитів Сергій Волков детально спинився на перезапуску вітчизняної іпотеки через запровадження дворівневого іпотечного ринку.

    Активну участь у дискусії взяв заступник Голови правління Кристалбанку Євген Казаков,який зокрема, сказав: «Іпотека поки залишається єдиним механізмом  придбання фізичними особами житла, але на жаль, державні програми, які вже запущені, не сильно злітають. Створено Житлову компанію. Розповідають, що даватимуть житло в лізинг. Але в лізинг вони можуть віддавати тільки готове житло. Будь-хто із будівельників у Києві до закінчення будівництва продає практично всі квартири. Є над чим думати.

    В Україні нерухомість, як і раніше, залишається єдиним доступним і зрозумілим інструментом інвестування. Ринку цінних паперів немає, ставки за депозитами мають тенденцію до зниження. У населення виникає питання – «Що робити із заощадженнями?». Зберігати вдома і піддаватися ризику крадіжки? Нерухомість — це єдине капіталовкладення в Україні більш-менш захищене. Коли ти за певними критеріями обираєш надійного замовника будівництва або девелопера, щоб потім взагалі без грошей не залишитися.

   На нерухомості можна пристойно заробити. Ввели будинок в експлуатацію — відразу 20−30% плюс. В середньому, якщо на початковому етапі інвестори купують у нас нерухомість за 20 тис грн за кв.м, то наприкінці вони його легко продають за 35 тис грн. Частка таких клієнтів у забудовників досить істотна - приблизно 30%.

   КРИСТАЛБАНК продовжує успішно реалізовувати  іпотечні програми, спрямовані на забезпечення клієнтів власним житлом — як на первинному, так і на вторинному ринку.

   Ці програми розроблено з урахуванням реальних потреб та можливостей наших клієнтів. Наприклад, для купівлі на первинному ринку однокімнатних квартир  майже у всіх житлових комплексах «Київміськбуд», та інших забудовників - банк надає кредити за ставкою, що стартує з  10% річних у перший рік користування, для купівлі двокімнатної квартири – з 7,7% річних,  а три- та більше кімнатної — з 0,01% річних. Такі кредити можна отримати строком на 10 років, але якщо вам потрібен кредит лише на один рік – процентна ставка протягом усього періоду становить лише 5%, що практично відповідає рівню ставок у розвинутих європейських країнах.

    Саме індивідуальний підхід до кожного позичальника, в тому числі з окремими умовами кредитування в залежності від терміну кредитування, першого внеску, кількості кімнат та попередньої акредитації забудовника (дозвільні документи, аналіз привабливості об’єкту з боку потенційних позичальників) стали нашою запорукою успішності програми кредитування на первинному ринку.   

    На мою думку, в класичному варіанті, іпотека має надаватися передусім для первинної забудови.

   Обсяги будівництва житла в Україні останніми роками зростає. Тому потенційно іпотека може стати гарним інструментом та можливістю задовольнити ринок нерухомості для всіх: забудовників, позичальників-покупців та банки.

     Для купівлі житла на вторинному ринку КРИСТАЛБАНК пропонує кредити до 20 років, якщо у клієнтів є така потреба, та ставкою  від 7% річних -  за програмою "Доступна “Сім”". При цьому, на відміну від державної програми "Доступна іпотека"  жодних обмежень щодо строку введення будинку в експлуатацію та розміру загальної площі житла банк не висуває. Але це зовсім не виключає можливість впровадження  державної програми "Доступна іпотека" в майбутньому.

   Ключова наша ідея – надати клієнту такий строк кредитування та процентну ставку, які він потребує залежно від рівня доходу та вартості квартири. Та при цьому максимально зменшити процентне навантаження  у перший період  після придбання нового житла. Адже ми розуміємо — саме у цей період люди потребують додаткових коштів на ремонт, обладнання, переїзди та ін. і обслуговувати кредит за підвищеними ставками дуже часто для них не є прийнятним. 

   Але, завжди є Але – як і для всіх банків, які займаються іпотечним кредитуванням для нас актуальні деякі проблемні питання. Перш за все – це недосконалість законодавчої бази в таких аспектах як прийняття до уваги загального доходу сім’ї, нагадаю що при кредитуванні на первинному ринку, прямо не приймається до уваги загальний дохід сім’ї,- підкреслив заступник Голови правління Кристалбанку Євген Казаков.

      Також у обговоренні взяли участь Сергій Кораблін, заступник директора  Інституту економіки  та прогнозування ,член-кореспондент НАНУ ,Владислав Кравець, радник Голови Укргазбанку, Оксана Котляревська, Голова правління RwS банку, Тетяна Єфименко, президент Академії фінансового управління, академік НАНУ, наголосила на необхідності збереження та розвитку в Україні людського капіталу. Натомість доступна іпотека є одним із ключових інструментів досягнення даної мети. Вона підкреслила, що Академія фінансового управління дуже плідно співпрацює з Національним  інститутом стратегічних досліджень. Враховуючи те, що ми зараз знаходимося в Інституті стратегічних досліджень,  ми будемо також ініціювати, щоб це було не просто розмовою про іпотеку, а щоб це було механізмом підтримки інвестування в людський капітал. І це стосується не тільки первинних відносин банку і позичальника, а це стосується також інвесторів!                                                            

Підсумовуючи, Людмила Мостова, Голова Ради  «Клуб банкірів», подякувала колегам за активну участь у дискусії та нагадала про її продовження на майбутній зустрічі, присвяченій юридичним аспектам іпотечного кредитування спільно з Міністерством юстиції України.